專題文章:學有錢人用財務槓桿買房前,要先考慮這三件事!

作者:info於 2018年04月27日 17:00:00
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財務槓桿的風險需要小心評估!



這禮拜經濟日報有一篇文章提到總統蔡英文申報的五千多萬的資產中,有八百多萬的房貸,而無獨有偶的台中市長林佳龍申報的一億多元的資產中,有接近四千多萬的房貸,這樣的財務管理模式在有錢人中可能是常見的,當有錢人的身邊有超過生活需用的錢時,拿一部分來投資(此案例是房地產)似乎是合理的,不過筆者希望從專業的角度來提醒大家,當中潛藏不少的風險,如果沒有理性的分析而有樣學樣地照做,可能會帶來極大的財務風險。

筆者曾經遇到一位老師,因為工作穩定,可能在媒體或銀行理專的影響之下,向銀行貸款了300萬來投資房子,後來利率升息,房貸的壓力造成她不小的負擔,最近的新聞也提到不少投資客的房子因為賣不掉或租不出去,也開始停繳房貸了,所以這樣的案例應該不少,別忘了先思考下列這三件事,才開始評估是否可以用財務槓桿的方式投資房地產:

第一個要思考:您的財務是否健康?

如同身體健康,我們可以透過健康檢查得知,透過驗血、驗尿等方式蒐集各種生理運作的即時狀況,再透過科學的檢驗標準判斷出身體是否健康?同樣的在個人或家庭財務規劃的領域也有幾個明確的指標可以幫助我們了解財務是否健康,不過,前提是要能夠蒐集詳細的財務數據,譬如收入、支出、資產與負債,才能透過財務指標來分析與判斷。

第二個要思考:您的財務是否符合這七個財務指標呢?

1. 投資儲蓄率>30%
2. 保險支出率<=10%
3. 生活費用率<=60%

4. 生息資產比例>50%
5. 負債比率<50%

6. 負債攤還比<33%

7. 財務自由度>50%

前述政治人物的財務在負債比率的財務指標表現是優良的,甚至也可以大膽的猜測在其他6個指標的表現上應該也是不錯的,畢竟政治人物大部分都有一定的資產水平才有可能當選,一般人是否可以仿效他們的做法,千萬別忽略其中的風險。不過有一點要注意的是,這些財務指標代表的是現在,並不代表未來,若財務目標有變動時,以上的財務指標也會收到影響。

第三個要思考:您是否可以承擔賠錢的損失?

當我們熱情的投入一項投資時,通常會觸動一個人性弱點,就是『過度自信』,為了降低這個人性缺點的傷害,可以參考前一篇文章『投資比特幣前別忘了做到這三件事!』提到的第三件事的做法,如果整個投資都賠掉了

您還可以正常的生活,那麼你就做到投資的風險管理了。